Legalización de viviendas: 10 preguntas y respuestas sobre la MIT
Índice de contenidos
Introducción
Tras la acogida que han tenido los blogs dedicados al trámite de Minimización de Impacto Territorial, en esta nueva entrada vamos a dar respuesta a las principales dudas y preguntas que, tras meses de aplicación de la normativa, puedan surgir del trámite.
Cada vez son más los municipios valencianos que están tramitando la legalización de viviendas en suelo no urbanizable mediante la Minimización de Impacto Territorial, trámite que permite la regularización de ciertas viviendas implantadas irregularmente construidas en Suelo No Urbanizable al margen del planeamiento y la legislación.
Para más información sobre requisitos, fases del trámite o ventajas, recomendamos la lectura de los siguientes blogs:
También puede descargar en el siguiente enlace la Guía Orientativa para la Minimización de Impacto Territorial de la Generalitat Valenciana.
Preguntas frecuentes sobre la Minimización de Impacto Territorial
1.¿Por qué tengo que legalizar mi vivienda?
Además de la ilegalidad o alegalidad desde el punto de vista urbanístico de la vivienda, las construcciones en la Comunidad Valenciana que cumplen los requisitos necesarios para su legalización presentan una problemática ambiental importante al carecer de servicios básicos entre los que cabe destacar la ausencia de fosa séptica o depuradora. Estas viviendas se ubican en zonas no aptas, según planeamiento, para la urbanización, y el subsuelo es susceptible de contaminación debido a este motivo. Otros motivos por los cuales se deben regularizar estas viviendas es por su potencial impacto paisajístico y la posible afección a hábitats naturales.
Desde el punto de vista jurídico, la principal ventaja es la patrimonialización del inmueble, ya que hasta entonces la vivienda carece de las garantías necesarias para vender, alquilar o hipotecar de manera legal, debido a que en caso de venta solo se vende la parcela donde se ubica la vivienda, y no la vivienda en sí.
2. Tengo dudas sobre si mi vivienda puede acogerse al trámite, ¿cómo puedo saberlo de antemano?
Para este caso, usted puede contratar nuestro Informe de Viabilidad, en el cual realizaremos un estudio previo de afecciones territoriales y su caso concreto para informarle sobre la viabilidad del proyecto. Para más información sobre dicho informe, no dude en contactarnos.
3. ¿Qué sucede si no cumplo el requisito de densidad?
En caso de haber una densidad de 3 o más viviendas por hectárea, se planteará la elaboración de un Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT). Este plan incluirá la siguiente documentación:
- Memoria de la situación actual y relación de propietarios afectados.
- Descripción del ámbito.
- Planos del estado actual y de ordenación.
- Descripción del perímetro del núcleo de viviendas consolidado.
- Descripción de las edificaciones existentes.
- Obras a ejecutar y términos de la ejecución.
- Estudio de Integración Paisajística.
- Programa de Actuación, que incluirá un proyecto de urbanización, estudio de constes y convenio urbanístico.
4. Mi vivienda está escriturada y pago el Impuesto de Bienes Inmuebles, ¿significa esto que mi vivienda es legal?
No, tu vivienda puede estar escriturada, registrada en Catastro y recibir el pago anual del IBI y aun así no ser legal. Las viviendas que han sido construidas irregularmente y cuya actuación urbanística ha prescrito, se encuentran en una situación de alegalidad por estar fuera de ordenación, es decir, no son ilegales pero tampoco legales.
5. ¿Puedo legalizar una casa de aperos?
No, únicamente se podrán legalizar aquellos edificios que tengan uso residencial o que supongan un anexo al mismo, como por ejemplo piscinas, garajes y barbacoas.
6. ¿Se ha desarrollado ya este trámite en los ayuntamientos?
Sí. Cada día son más los Ayuntamientos que inician tramitaciones para la legalización de viviendas. Algunos ejemplos son el Ayuntamiento de Elche, de Olleria, de Novelda o de Chella.
7. ¿Cuál es la consecuencia de no iniciar el trámite?
La ley es clara al respecto: se trata de un trámite obligatorio, tanto para particular como para Administración. Esto quiere decir que, si no es el particular el que inicia el procedimiento, tendrá que ser el consistorio, que aplicará sus tasas y gastos derivados de la gestión. No iniciar el trámite podrá dar lugar a actuaciones derivadas del incumplimiento de la normativa y de la restauración del orden jurídico como la demolición de construcciones ilegales, restauración del terreno a su estadio original, etc. Los costes de dichas medidas recaen sobre el infractor.
Además, el inicio del trámite supone la paralización de la tramitación de los expedientes de disciplina urbanística y podría evitar posibles sanciones económicas futuras así como responsabilidades penales o civiles por el daño causado al medio ambiente, a la integridad del paisaje, la contaminación de suelo u subsuelo, etc.
8. ¿Qué costes tendré que asumir como particular?
Previsiblemente, los costes serán menores para el propietario en caso de poder cursar la Declaración de Situación Individualizada, debido a que no tendrá que realizarse una modificación del Plan Parcial para reclasificar suelo y urbanizar la zona.
Los costes que el propietario tendrá que asumir serán los siguientes:
- Contratación de proyectos asociados al trámite.
- Ejecución de las obras de mejora.
- Pago de tasas municipales.
9. ¿Qué medidas tendré que llevar a cabo en mi parcela?
Algunas obras de mejora de minimización pueden ser las siguientes:
- Medidas de prevención de incendios forestales en caso de que su parcela se encuentra afectada por dicho riesgo.
- Medidas de mitigación frente a inundaciones, en caso de que su parcela se encuentre afectada por dicho riesgo.
- Garantizar el suministro eléctrico mediante la instalación, por ejemplo, de placas solares.
- Garantizar el abastecimiento de agua potable.
- Garantizar el saneamiento de las aguas residuales mediante la instalación de una fosa séptica estanca.
- Mejora de caminos de acceso.
- Acondicionamiento de la vivienda y sus elementos auxiliares para adaptarse a las medidas de integración paisajística.
10. ¿Cuándo tendré mi casa legalizada?
Una vez tengas concedida la Minimización de Impacto Territorial, tendrás 4 años para ejecutar las obras de mejora descritas en el proyecto. Una vez certificado que estas obras han sido llevadas a cabo, se podrá solicitar al Ayuntamiento la Licencia de Ocupación, documento que indica que nuestra vivienda queda legalizada y conforme con la legislación actual.
