Minimización de Impacto Territorial: qué es y cómo se tramita
¿Qué es la Minimización de Impacto Territorial?
Contexto y ley
La Minimización de Impacto Territorial (MIT) permite la regularización de ciertas viviendas implantadas irregularmente construidas en Suelo No Urbanizable al margen del planeamiento y la legislación. La MIT es un procedimiento técnico-administrativo que ha adquirido una gran importancia con la modificación de la LOTUP (Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana), concretamente en los artículos 210 a 212. La obtención de esta licencia requiere de diversos trámites, obtención de documentos y elaboración de informes solicitados como Estudio de Integración Paisajística o Informe de Sostenibilidad Ambiental y su principal objetivo es reducir el impacto que provocan estas viviendas en el territorio y el medio ambiente.
En la actualidad, en la Comunidad Valenciana existen unas 300.000 viviendas en estado alegal repartidas en 6.141 hectáreas, de las cuales más de la mitad se encuentran concentradas en la provincia de Alicante. Muchas de estas viviendas cumplen los requisitos que permiten ser regularizadas mediante este trámite.
Objetivos
Un informe enmarcado dentro de un procedimiento de Minimización de Impacto Territorial debe contemplar actuaciones que mejoren la situación actual del territorio. En línea con esto, los objetivos de la MIT son:
- Estudio de medidas para reducir el riesgo sobre las personas y bienes frente a la peligrosidad de incendios forestales e inundaciones.
- Proponer medidas que permitan una reducción de la contaminación por aguas residuales y residuos urbanos.
- Regular el uso del alumbrado y el agua.
- Acondicionar accesos rodados, reduciendo su impermeabilidad.
- Integrar actuaciones previstas en el entorno en que se encuentren.
Ventajas
La tramitación de la MIT conlleva muchas ventajas al propietario de la vivienda, siendo las más importantes las siguientes:
- Tras el inicio del trámite, se paralizarán las multas coercitivas y aquellas órdenes de derribo que estén dictadas en vía administrativa.
- Legalización 100% de la vivienda por parte de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio.
- La posibilidad de realizar obras de rehabilitación, hipotecar la vivienda, heredarla, alquilarla o venderla con todas las garantías.
- En aquellas zonas que afecte el riesgo de inundación o incendio, se promoverá la implantación de medidas de mitigación frente a dichos riesgos.
- El propietario no cargará con las consecuencias de no haber obtenido en su día la licencia de obras. De hecho, tendrá la posibilidad de solicitar la Licencia de Ocupación del inmueble.
- Con la licencia de ocupación, el propietario podrá solicitar licencia de suministro (mejora de caminos, agua, alumbrado, suministro eléctrico, saneamiento, sistema de recogida de residuos) e inscribir su vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto facilita el proceso de venta del inmueble. La regularización de las viviendas supone, por tanto, aumentar su valor contando con todas las ventajas y garantías de la legislación vigente.
En cuanto a las ventajas de impacto ambiental, la regularización de estas viviendas supone el cese de vertidos ilegales al subsuelo que contaminen acuíferos así como la recogida de residuos sólidos. Además, paisajísticamente se abogará por su integración con los elementos del medio.
Requisitos
Según el art. 210 LOTUP, los requisitos indispensables para conceder una licencia de MIT son los siguientes:
- Viviendas sin licencia en Suelo no urbanizable (rústico) cuyo uso sea residencial o conectado con dicho uso (piscina, por ejemplo).
- Edificaciones construidas y finalizadas completamente antes del 20-08-2014.
- Que tengan una parcelación de características rurales.
- Que no haya sentencia judicial firme decretando la orden de demolición (si la hay, la decisión final dependerá del Juzgado). Sin embargo, no sería obstáculo para la legalización que exista un expediente abierto de disciplina urbanística; tampoco que haya dictada en vía administrativa una Orden de Derribo o Demolición.
La MIT permite la regularización de las viviendas construidas entre 1975 y 2014. No obstante, existe otra realidad de edificaciones aisladas construidas en SNU: las que se construyeron sin licencia urbanística antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
La LOTUP, en la DF 2ª recoge que estas viviendas se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia bajo las siguientes condiciones: que conserven en la actualidad su uso residencial, no estén en situación legal de ruina urbanística y se construyeran antes de 1975. Además, la LOTUP permite que las viviendas anteriores a 1975 próximas al ámbito de un PEMIT puedan adherirse al mismo haciéndose cargo los propietarios de los gastos correspondientes.
Procedimiento detallado
Existen dos maneras de proceder, dependiendo de que las viviendas estén dispersas o no.
El primer caso es el de una agrupación de viviendas en suelo no urbanizable, por la que se realiza un Plan Especial de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT) siguiendo el art. 210 LOTUP. Se consideran agrupación de viviendas los núcleos formados por mínimo 10 viviendas cuya distancia entre sí sea máximo 100 m medidos por la red de viales y caminos.
El segundo caso es el de una vivienda aislada (caseta de aperos utilizada como vivienda, antigua vivienda no escriturada…) para la que se realiza una Declaración de Situación Individualizada (DSI) con la posterior Licencia de Impacto Territorial, siguiendo el art. 211 bis LOTUP. Se considera que una vivienda está aislada cuando la densidad de ocupación es menor a 3 casas/hectárea. Aunque ambos trámites tengan procedimientos en común, en este post trataremos el caso de las viviendas aisladas.
Será la Agencia Valenciana de Protección del Territorio la que tenga la decisión de tramitar la solicitud y establecerá las condiciones mínimas de urbanización que deberán cumplir.
Primera fase
Para el inicio del trámite será muy importante contar con información como la referencia catastral, número de policía, los antecedentes de la casa, titularidad de la vivienda, facturas de obras realizadas, etc.
Aquellas viviendas aisladas que cumplan los requisitos establecidos con la LOTUP, tendrán que realizar la solicitud Declaración de Situación Individualizada al Ayuntamiento. En la Solicitud Individualizada se adjuntará cartografía de la vivienda, histórico de fotografía aérea y catálogo con fotografías para conocer el estado actual de las fachadas, entre otros.
Una vez se concede la solicitud, implica la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística y las órdenes de demolición así como los plazos de prescripción o caducidad de las acciones o procedimientos en tramitación.
Segunda fase
En una segunda fase, se solicitará la “Licencia para la minimización de impacto territorial”. El Ayuntamiento emitirá un informe técnico municipal donde se recojan los estudios que, según el artículo 31 de la LOTUP, el particular debe adjuntar:
- Estudio de Integración Paisajística.
- Análisis de afecciones territoriales y riesgos naturales (inundación, incendio forestal…).
- Propuesta de medidas correctoras para evitar dichos riesgos.
- Proyecto básico donde se recojan las obras a realizar para el cumplimiento de las obligaciones marcadas por el artículo 180 bis LOTUP.
El Ayuntamiento remitirá los informes a los organismos sectoriales correspondientes y expondrá a participación pública los documentos como mínimo 20 días.
Tercera fase
Una vez concedida la licencia, el particular dispone del plazo de 4 años para ejecutar las obras de minimización de impacto, cuyo gasto correrá por su cuenta. Tras la finalización de las obras, deberá acreditar ante el Ayuntamiento su ejecución para la concesión de la Licencia de Ocupación.
¿Qué debes realizar como particular?
Este trámite es de obligatorio cumplimiento por ambas partes (tanto particulares como Administración) y, en caso de no ser iniciado por el particular, será la Administración la que termine iniciándolo. De hecho, no se interpondrán multas u órdenes de derribo hasta la puesta en marcha de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio, que interpondrá sanciones a las viviendas irregulares construidas en SNU antes de 2014 que no hayan iniciado la MIT.
Desde Geolat, aconsejamos iniciar el trámite debido a las ventajas inmediatas que supone (como la interrupción de plazos, cese de demolición eventual…) y a que los trámites iniciados por la Administración (la cual está obligada a regularizar la situación de las viviendas y lo hará a partir de la conformación de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio) suelen ser más caros.
Por tanto, los propietarios pueden y deben iniciar la tramitación de expediente de MIT, si bien la aprobación no se realizará hasta que la AVPT se conforme.
3 comentarios
Os conocí gracias a este blog que resolvió muchas dudas sobre este complejo trámite. Tras contactar con vosotros decidí dejarlo en vuestras manos, gracias por hacerlo sencillo!
Buenos días Paco, gracias por tu comentario y confianza. La satisfacción de nuestros clientes es la nuestra.
Necesito ayuda no me acen caso en el ayuntamiento, tampoco an echo nada en 20 años qué vivó aquí ningun proyecto de nada solo pagar el impuesto y ningún tratamiento de nada el ayuntamiento de real nos da la espalda no tenemos derechos para nada catastro como urbano y todo como urbano , proyecto ninguno en 20años para que fuera menos económico digo pero nada y encima me tratan despectivamente todo viene por porque me puse placas solares y claro alludas documentos por el ayuntamiento nada
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